Projektsteuerung

Insbesondere wenn es darum geht, neue Produktionslinien, neue Absatzmärkte oder Distributionen in einer Region oder im ganzen Land neu zu etablieren, benötigen Sie ein Management, was die Besonderheiten des Marktes kennt und in der Lage ist, auf Grund dieser Kenntnisse auch Entscheidungsvorschläge zu unterbreiten bzw. durchzusetzen. Wenn Sie dieses mit ihrem Management des Heimatlandes gestalten wollen, kann es schnell durch Unkenntnis von landestypischen Verhältnissen und Empfindlichkeiten in die falsche Richtung gehen und teuer werden. Beziehen Sie uns rechtzeitig in Ihre Planungen mit ein, werden wir anhand eines gemeinsamen Arbeitsplanes effektiv an der Umsetzung Ihres Ideen von Anfang an arbeiten können oder auf Fehlentwicklungen rechtzeitig reagieren können. Ihr Ziel ist unsere Aufgabenstellung und darauf basierend werden wir das Gesamtprojekt entwickeln und die Umsetzung übernehmen. Gern lassen wir uns dabei am Erfolg unserer Arbeit messen. Für uns spielt es dabei keine Rolle, ob es sich „nur“ um ein Verwaltungsprojekt, eine Umstrukturierung oder um ein komplexes Positionierungsprojekt handelt – ein Team, gemessen am Auftrag wird Ihr Projekt entwickeln und Schritt für Schritt nachvollziehbar umsetzen.

 

Projektüberwachung

Was hilft Ihnen die beste Idee, der beste Plan oder das schönste Projekt, wenn auf dem Papier alles sehr schön aussieht, es in der Praxis denn leider nicht funktioniert – vor allem deshalb, weil Sie gewisse in Bulgarien nun mal anders gelagerte Arbeitseinstellungen und Mentalitäten nicht berücksichtigt haben oder konnten. Ein gutes Gehalt und ein gut qualifiziertes Mitarbeiterteam allein führt in Bulgarien nicht auch zwingend zum Erfolg. Es gibt Gründe dafür, warum ein relativ dichtes Controlingsystem viel unerlässlicher in Bulgarien ist, als beispielsweise in Deutschland. Finden Sie sich nicht mit Erklärungsversuchen des Misserfolgs ab. Im Rahmen unserer Projektüberwachungen und –betreuungen werden wir es zu verhindern wissen, daß es Qualitätsmängel, Zeitüberschreitungen oder Reibungsverluste gibt. Gleichzeitig versorgen wir Sie hierbei mit Entscheidungshilfen und Informationen über den Projektfortschritt. Sorgen Sie dafür, daß Ihr Projekt nicht in den “Kinderschuhen stecken bleibt“ und engagieren Sie ein externes Arbeitsteam, das nur ein Ziel vor Augen hat, auf Ihre Investitionen zu achten und ausschließlich diesem Auftrag dient.

 

 

 


Bauconsult & -management

           Völlig gleich, ob Sie nur eine Reparatur oder Renovierung in Auftrag geben, ein Gebäude vollständig sanieren bzw. neu bauen oder eine Produktionslinie neu errichten möchten, früher oder später stoßen Sie auf unverständliche Probleme. Sei es das der Bauunternehmer Sie nicht versteht oder die Behörden etwas an Ihren Plänen auszusetzen haben. Zudem sind beim völligen Neubau Wege und Systeme zu berücksichtigen, die, wenn auch regional unterschiedlich, aber immer gleichermaßen für jeden Deutschen nur sehr schwer verständlich erscheinen. Da wir immer wieder durch unsere Kunden mit diesen Problemen konfrontiert wurden, haben wir uns entschlossen nicht nur -wie bisher- den kompletten Neubau von der Projektierung bis zur Übergabe anzubieten, sondern auch sämtliche Teilleistungen auf dem Weg bis zur Fertigstellung des Bauvorhabens. Scheuen Sie sich also nicht, auch nach kleineren Aufträgen zu fragen – wir sind inzwischen auch darauf eingestellt und werden wie bisher stets versuchen, Ihnen zu helfen.

Projektierung

            Trennen Sie sich von dem Gedanken, daß Sie mit einem Projekt aus Deutschland, selbst wenn Sie dafür im Heimatland schon eine Baugenehmigung haben, in Bulgarien problemlos zum Bauamt laufen können und hierfür ebenfalls eine Genehmigung erhalten. Das Problem fängt schon damit an, daß bekanntlich Bulgarisch Amtssprache ist und in dieser Form die Projektdokumentation auch verlangt wird. Zudem gelten völlig andere Bestimmung in Bereichen wie Brandschutz, Hygiene, Statik und Baustoffe. Dazu kommen noch sehr gewöhnungsbedürftige Forderungen der Leistungsversorger für Wasser und Energie.
            Bevor Sie nun einem Architektenbüro Ihren Auftrag geben, sollten Sie nicht nur versuchen Referenzen einzuholen – was sich zumeist als schwierig gestaltet-, Sie sollten vor allem auch sicher sein, daß dieses Büro über gute Kontakte zur zuständigen Baubehörde verfügt und in der Lage ist, Ihren Forderungen gerecht zu werden, wie auch mit modernen Baumaterialien planen kann. Spätestens an dieser Stelle sollten Sie aber auch schon erste Kontakte mit einer möglichen Baufirma aufnehmen, um nicht Gefahr zu laufen, daß Sie unter Umständen über ein sehr schönes Projekt verfügen, jedoch die bauliche Umsetzung sich zur Katastrophe entwickelt. Grundsätzlich finden Sie eine Unmenge an Architekten- und Planungsbüros in Bulgarien, doch nur einem sehr begrenzten Teil können Sie wirklich moderne Baustoff- und Architekturlösungen abverlangen. Genau so unterschiedlich die Qualitäten der Büros sind, genau so differenziert gestalten sich auch die Projektkosten. Anders als in Deutschland, wo sich die Projektierungskosten größten Teils an den vorkalkulierten Bausummen orientieren, bilden in Bulgarien zumeist die zu planenden Nutzflächen die Basis dieser Kosten. Prinzipiell sollten Sie von Projektkosten zwischen 8,- und 25,- Euro pro m² Nutzfläche ausgehen. Nicht zwingend lässt der Preis auch Rückschlüsse auf die Qualität der Arbeiten zu.
            Prinzipiell arbeiten wir nur mit Planungs- und Architektenbüros zusammen, von denen wir wissen, daß sie oben genannte Maßgaben auch erfüllen und wir weitgehend damit sicherstellen können, Ihrem Leistungsanspruch gerecht zu werden. Alle Projektabstimmungen nehmen wir bei unseren Kunden, soweit Sie nicht im Lande sein können, per Email vor, bis eine Endlösung Ihren Vorstellungen und Ihrer Aufgabenstellung entspricht. Selbstverständlich begleiten wir Sie zu allen Planungsgesprächen, übersetzen Ihnen alle notwendigen Korrespondenzen und halten die Behördengänge von Ihnen fern.
            Für unsere Leistungen berechnen wir Ihnen 10 % der Planungs- und Genehmigungskosten.

Baugenehmigung

            Während es auf der einen Seite sehr lose anmutende Genehmigungsentscheidungen gibt, stehen dem aber sehr strenge Flächenregelungen gegenüber. Bevor Sie sich also mit dem Gedanken tragen, was Sie auf einer vorhandenen Fläche bauen wollen, wird Ihnen das so genannte Bauvisa sehr klar Auskunft darüber geben, auf wieviel m² Grundfläche Sie wieviel Geschosse mit einer Maximalhöhe und maximal zu realisierender Nutzfläche bauen dürfen. Auch Beschränkungen in der Grenzbebauung beschreibt Ihnen dieses Bauvisa, welchen Sie übrigens nicht nur für die Projektierung brauchen, sondern in analoger Form auch für die Strom- und Wasserversorger beantragen müssen. Um hierbei nicht uferlos Zeit, Geld und Nerven zu verlieren, sollten Sie schon diese Prozedur in kompetente Hände legen.
            Auch wenn gewisse Entscheidungen unverständlich und sehr bürokratisch erscheinen, so haben die meisten derer doch einen sehr tiefen traditionellen Sinn, der nicht immer sofort erkennbar ist. Lassen Sie sich nicht schon an diesen Stellen abschrecken, denn dann werden Sie nie zu einer Baugenehmigung kommen. Andererseits sind die Baubehörden hinsichtlich der Gestaltung, insbesondere auch im äußeren Erscheinungsbild erfahrungsgemäß sehr flexibel. Zwangsvorschriften für zum Teil stereotyp wirkenden Straßenzeilen und Gebäudeensemble finden Sie nur auf sehr begrenzten Flächen der Großstädte oder natürlich bei unter Denkmalschutz stehenden Bauwerken. In der Regel fehlen derartige Kommunalentscheidungen, was Ihnen viel Spielraum für sehr eigene Architekturen bietet.
            Vorausgesetzt Sie haben in den Vorabstimmungen einen guten Kontakt mit der Baubehörde aufgebaut und reichen mit der Projektvorlage alle demnach geforderten Dokumentationen ein, kann es Ihnen durchaus gelingen, innerhalb einer, spätestens jedoch nach vier Wochen über die Baugenehmigung zu verfügen. Zumeist bleibt Ausländern, die versuchen den Alleingang zu unternehmen, schon der erste Teil verschlossen. Schon deshalb sollten Sie alles was in diesen Bereich fällt in professionelle Hände eines bulgarischen Architektenbüros legen, von dem Sie wissen, daß es über gute Kontakte zum zuständigen Bauamt verfügt. Die diesbezüglich richtige Entscheidung kann Ihnen nicht nur enorm viel Zeit, sondern auch ebensoviel Geld sparen.

Bauleistung

            Schon relativ früh sollten Gespräche mit einem oder mehreren möglichen bauausführenden Firmen geführt werden. Baufirmen gibt es natürlich auch in Bulgarien, wie „Sand am Meer“. Doch nach eigenen Erfahrungen können Sie nur mit etwa 5 % der Firmen auch wirklich unter modernen Gesichtspunkten bauen. Garantien und Gewährleistungen kennen noch weniger der Unternehmen. Wenn Sie nicht während der Bauzeit sofort auf Mängel reagieren, können Sie in den meisten Fällen von bleibenden Schäden ausgehen. Umso wichtiger ist ein externes Baucontroling vom ersten bis zum letzten Tag der Bauabläufe. Jedoch arbeiten wir grundsätzlich nur mit Firmen zusammen, die uns und damit unseren Kunden Gewährleistungen für mindestens zwei Jahre auf alle ausgeführten Arbeiten schriftlich garantieren.
            Eines der größten Probleme in diesem Bereich ist die mangelnde Kapitaldecke und Technikausstattung der Mittelstandsunternehmen. Dabei kann sich nicht nur die Bauausführung sondern auch schon die Materialbeschaffung zum Abenteuer ausweiten. Erschwerend kommt die eigentlich nicht vorhandene Großhandelsstruktur mit Baustoffen hinzu. Jeder Bauunternehmer unternimmt im Laufe der Bauphase zum Teil logistische Meisterleistungen der Materialbeschaffung. Auch deshalb muss sehr frühzeitig mit der Suche nach dem richtigen Bauunternehmen für Ihr Projekt begonnen werden. Doch trennen Sie sich von dem Gedanken, hierfür einfach eine öffentliche Ausschreibung zu veranstalten. Derartige Marktmechanismen haben in Bulgarien keine Tradition und so kann es Ihnen passieren, daß Sie mehrfach eine Ausschreibung Ihrer Bauleistungen in der örtlichen Presse veranlassen mit dem Resultat, nicht eine Anforderung Ihrer Ausschreibungsunterlagen zu bekommen. Und wenn Sie nicht aufpassen, berechnen Ihnen insbesondere kleinere Unternehmen auch noch bis zu 2 % der Kalkulationssumme für ein Kostenangebot.
            Trotz aller zweifelsohne noch vorhandenen Probleme des Bausektors, versuchen immer mehr Firmen sich westeuropäischen Standards anzunähern und moderne Technologien zu übernehmen. Und nur Unternehmen, die sich im Bemühen darum uns gegenüber klar zu erkennen geben, werden wir unseren Kunden empfehlen und vermitteln. Für die Vermittlung von reinen Bauleistungen berechnen wir Ihnen einschließlich der Vorbereitung und Begleitung zu den Vertragsgesprächen, Übersetzungen der Vertragskorrespondenzen und Kommunikationskosten, je nach Umfang Ihres Auftrags zwischen 2,5% und 5% der vertraglichen Bauleistungssumme.

Bauüberwachung

            Warum eine lückenlose Bauüberwachung für den Erfolg Ihres Vorhabens absolute Priorität haben muß versuchten wir ansatzweise schon in vorangegangenen Abschnitten zu betonen. Ohne ein permanentes externes Baucontroling, welches gleichzeitig die Kraft hat auch wirklich Einfluss auf die Abläufe der Baustelle zu nehmen, laufen Sie Gefahr, daß Ihre Baustelle zur Investruine verkommt. Da wir davon aber schon genug in Bulgarien haben, sollten Sie frühzeitig Entscheidungen diesbezüglich fällen. Denken Sie dabei auch daran, welche Unwegbarkeiten Ihnen im Verlaufe der Bauetappen allein durch Behörden, Energieversorgern, Sprachbarrieren und Zulieferern begebnen können. Um hierbei nicht Zeit und Geld zu verlieren, sollten Sie sich rechtzeitig mit dem Gedanken beschäftigen, wer und in welcher Form Sie die Bauüberwachung sicherstellen wollen, vorausgesetzt Sie wollen oder können diese Arbeiten nicht selbst übernehmen.
            Leistungen die wir bei ausschließlicher Beauftragung einer Bauüberwachung für Sie übernehmen, berechnen wir je nach Umfang des gesamten Bauprojekts mit 8% bis 12% der vereinbarten Bausumme. Dabei informieren wir Sie regelmäßig (i.d.R. einmal wöchentlich) ausführlich mit einem fotodokumentierten Baustellenbericht per Email über den Fortschritt der Arbeiten. Fragen, Probleme oder Abstimmungen klären wir mit Ihnen falls notwendig umgehend telefonisch. Sie dürfen davon ausgehen, daß mindestens einer unserer Mitarbeiter je nach Umfang der Bauleistungen täglich bzw. mehrmals wöchentlich auf der Baustelle sein wird. Zugleich erledigen wir alle anfallenden Koordinationen mit den Behörden und garantieren Ihnen –vorbehaltlich unvorhersehbarer Ereignisse- die termingetreue Abwicklung der Bauetappen.

Finanzcontroling

            Gemäß Ihrem Auftrag erarbeiten wir mit den Architektenbüro und / oder dem Bauunternehmen einen Termin und Zahlungsplan auf der Grundlage eines Etappenplanes zur Leistungserbringung. Streng und getreu dieses Rahmens nehmen wir Abrechnungen mit den jeweiligen Leistungsträgern vor. Dabei informieren wir Sie rechtzeitig über bevorstehende Zahlungstermine und protokollieren die jeweiligen Etappenziele. Mögliche Abweichungen von Kostenplänen werden mit Ihnen diskutiert und analysiert. Nicht wir, sondern Sie treffen die letztlichen Entscheidungen über Auszahlungen und insofern wirken wir hinsichtlich der fließenden Gelder ausschließlich als treuhändische Verwalter Ihrer Investitionsmittel. Bei der Beauftragung von Projektierungs- oder Bauüberwachungsleistungen ist das Finanzcontroling Arbeits- und Kostenbestandteil der Vereinbarung und führt nicht zu höheren Kosten, solange alle Zahlungsabwicklungen innerhalb von Bankgebäuden stattfinden können.


            Es sei darauf hingewiesen, daß die hier vorbenannten Kosten ausschließlich nur bei einer Auftragserteilung für Teilleistungen zugrunde gelegt werden können. Bei Beauftragung des Gesamtservice „BAUCONSULT“, von der Planung bis zur Übergabe, einschließlich Überwachungen unterbreiten wir Ihnen basierend auf den konkreten Bauleistungsumfang und Standort gern ein entsprechend kostengünstigeres Angebot.


Völlig gleich, ob es sich um die Startphase Ihres Unternehmens in Bulgarien, der Produkteinführung einer konjunkturell bestimmten Phase oder allein Ihrer Abwesendheit handelt – wir bieten Ihnen Lösungen an. Die durchzuführenden Analysen im Rahmen Ihrer Vorgaben werden Ihnen Instrumentarien an die Hand geben, um das Problem zu überwinden oder in Ihrem Auftrag von uns überwunden. Dabei sind wir auch gern bereit, vorübergehend die Regie in ganzen Unternehmensbereichen oder Abteilungen zu übernehmen.

 

Personal

             Das Thema Personal ist sicher ein sehr differenziertes, vor allem wenn man auch noch Mentalitäten, soziale Hintergründe, Bildungsgrad, bisherige Anstellungen und vieles mehr berücksichtigt. Man muß schon sehr genau hinsehen, wen man sich in welcher Position in die Firma holt. Gewisse Maßstäbe weichen zum Teil doch sehr erheblich von denen in Deutschland ab. Wenn Sie die ersten Erfahrungen in bulgarischen Beschäftigungsverhältnissen gesammelt haben, wissen Sie worüber wir hier sprechen. Der statistische Durchschnittslohn wird zwar immer noch mit etwa 120,- Euro pro Monat ausgewiesen, doch das sollte nicht darüber hinwegtäuschen, daß Sie für diesen Lohn kaum noch wirklich qualifiziertes Personal in den Großstädten bekommen. Die vergleichbar höchsten Löhne und Gehälter werden erfahrungsgemäß in Sofia, gefolgt von Plovdiv und Varna für gleiche Tätigkeitsmerkmale gezahlt, während die Löhne in den Kleinstädten und ländlichen Gegenden davon manchmal nur einen Bruchteil ausmachen. Es gibt zwar einen beachtlichen Stellenmangel, doch der unterliegt genau wie die gesamte Bildungssituation sehr großen regionalen Schwankungen. Das trifft insbesondere auf die ausgeprägten Tourismusgebiete zu. Hinzu kommt ein nicht zu übersehender Trend insbesondere junger hochqualifizierter Fachkräfte ins Ausland zu gehen.
             Gemäß Ihrer Leistungsanforderung führen wir Stellenausschreibungen und Bewerbungsgespräche, auf Wunsch auch Accesmentcenter oder andere Auswahlverfahren durch bzw. bereiten dieses für Sie vor. Hierbei greifen wir aufgrund guter Erfahrungen gern auf unsere Kontakte zu den Universitäten und anderen Bildungseinrichtungen des Landes zurück.
             Soweit gewünscht begleiten wir Sie auch für eine begrenzte Zeit beim Personalmanagement oder übernehmen Einarbeitungs- und Kontrollmechanismen.